부동산 매매 시 제출하는 자금조달계획서는 국세청의 자금 출처 확인을 위한 중요한 문서입니다. 이 문서를 통해 세무 조사를 받을 수 있으므로 신중하게 작성해야 합니다. 이번 글에서는 자금조달계획서 작성 시 주의할 점과 증여를 어떻게 기재해야 하는지, 사례별 작성 방법을 안내하겠습니다.
자금조달계획서 작성 시기
계약서 작성 후 제출
자금조달계획서는 계약서 작성 후 실거래가 신고 시 함께 제출합니다. 보통 부동산 중개인이 실거래가 신고와 함께 자금조달계획서를 제출하는 형태입니다. 잔금 이전에 작성하는 것이 일반적입니다.
계획서의 중요성
자금조달계획서는 단순히 자금 출처를 확인하기 위한 계획서입니다. 계획서 상에서는 전세를 준다고 작성하더라도 실제로는 주담대를 실행하고 입주할 수 있습니다. 중요한 것은 계획서가 국세청의 확인을 통과하면 추가적인 세금 조사는 없어진다는 점입니다.
증여 및 차용증 작성 시 주의사항
계획서 작성 전략
자금조달계획서는 기본적으로 전세를 준다고 가정하고 작성해야 합니다. 이 전략을 통해 세무 조사를 피할 수 있습니다. 다음은 작성 시 유의할 점입니다.
- 임대보증금 시세 반영: 국세청은 임대보증금의 시세를 확인하므로 이를 정확히 기재해야 합니다.
- 예금액 기재: 실제 연소득을 기준으로 저금했다고 가정하여 예금액을 기재합니다. 일반적으로 연 4000만 원 정도를 기준으로 5년 동안 저축한 금액을 적절히 반영합니다.
- 신용대출 금액 조정: 신용대출은 5000만 원 선에서 기재하는 것이 좋으며, 9000만 원을 넘지 않도록 해야 합니다.
- 무상 증여 기재: 부모로부터 5000만 원 이하의 무상 증여를 받았다고 기재할 수 있습니다. 이 금액은 국세청에서 납득할 수 있는 수준입니다.
5000만 원 초과 증여 및 차용 기재
5000만 원 이상의 증여나 차용이 필요한 경우, 차용증을 작성하고 법정 이자를 납부해야 합니다. 최대 2억 원까지는 무이자로 차용이 가능하다는 점도 유의해야 합니다.
사례별 작성 방법
사례 1: 개인 소득 기준
- 연소득: 5000만 원
- 주택 가격: 6억
- 전세: 3.5억
- 임대보증금: 3.5억
- 예금액: 2억 (연 4000만 원 기준)
- 신용대출: 5000만 원
사례 2: 부부 공동명의
- 연소득: 각각 5000만 원
- 주택 가격: 10억
- 전세: 6억
- 임대보증금: 6억
- 예금액: 2억
- 양가 증여: 각각 5000만 원, 총 1억
- 신용대출: 각각 5000만 원, 총 1억
이와 같은 방식으로 자금조달계획서를 작성하면, 세무 조사에 대한 부담을 줄일 수 있습니다.
자주 묻는 질문
질문1: 자금조달계획서를 언제 제출해야 하나요?
계약서 작성 후 실거래 신고 시 함께 제출해야 합니다.
질문2: 증여를 어떻게 기재해야 하나요?
무상 증여는 최대 5000만 원까지 기재할 수 있으며, 국세청에서 납득할 수 있는 수준으로 작성해야 합니다.
질문3: 신용대출 금액은 어떻게 설정해야 하나요?
신용대출은 5000만 원 이하로 기재하는 것이 좋으며, 9000만 원을 넘기지 않도록 해야 합니다.
질문4: 자금조달계획서의 주요 목적은 무엇인가요?
국세청이 자금의 출처를 확인하여 세금 징수를 위한 자료로 활용하는 것입니다.
질문5: 차용증은 어떻게 작성해야 하나요?
5000만 원 이상의 차용이 필요한 경우 차용증을 작성하고 법정 이자를 납부해야 합니다.
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