아래를 읽어보시면 상생임대인 제도의 핵심 변화와 적용 시점, 다주택자의 활용 가능성까지 한눈에 정리됩니다.
상생임대인 제도란 무엇인가?
정의와 대상
상생임대인 제도는 주택임대사업자나 계약갱신청구권과는 별개로 운영되며, 특정 조건을 충족하는 임대인에게 세제 혜택을 제공하는 제도입니다. 1세대 1주택인 임대인으로서 기준시가(공시지가가 아님) 9억 이하의 아파트를 재계약 시 임차료를 5% 이내로 인상하면, 해당 임대인에게 혜택이 주어집니다. 다만 과거에는 이 제도가 비교적 좁은 범위와 불확실한 혜택 탓에 활성화가 더딘 경향이 있었습니다.
제도 도입의 의도
임대차 시장의 안정을 도모하고 임대료 부담을 낮추려는 목적에서 도입되었으며, 임대인이 참여하면 시장 전반의 계약갱신과 임차료 안정에 긍정적인 영향이 기대됩니다. 초기에는 실효성에 대한 의문도 있었지만, 6월 대책을 통해 조건이 다소 완화되며 활용 가능성이 높아졌습니다.
6월 21일 대책의 변화 포인트
적용 대상의 확장
이전에는 9억원 이하의 기준시가 요건이 있었지만, 이번 대책으로 해당 제한이 완화되거나 제거되어 더 많은 아파트가 상생임대인으로 포섭될 수 있게 되었습니다. 그 결과 시가가 높은 지역에서도 제도에 참여할 여지가 늘었습니다.
혜택 강화와 시나리오
실거주 의무 2년 등 기존의 거주 요건은 일부 면제되거나 축소되었고, 1세대 1주택 여부와 무관하게 일정 조건을 충족하면 혜택을 받을 수 있게 되었습니다. 또한 12억원 초과 구간의 양도소득세 비과세 한도와 함께 장기보유특별공제의 적용 범위가 확대되어, 고가 주택 보유자에게도 실질적 절세 효과가 커졌습니다. 이런 변화로 제도 자체가 흔히 기대되던 “실익이 없는 제도”에서 실제로 고려해볼 만한 선택지로 재구성되었습니다. 적용 기한은 2024년 12월 31일로 명시되어 있습니다.
다주택자와 1주택 간 전환의 활용법
다주택자도 적용 가능 조건
다주택자라도 상황에 맞춰 상생임대인 제도를 활용할 수 있습니다. 예를 들어 A, B, C 채 중 A만 남기고 B와 C를 매도하는 등 구조를 조정하면, 이후에도 제도 혜택을 유지할 수 있도록 하는 방향으로 규정이 다듬어졌습니다. 이로써 다주택자도 임대차 시장에 저렴한 임대료를 유지하는 방식으로 참여를 유도받게 되었습니다.
1주택 남겼을 때의 흐름
양도시점이 1주택이 되는 시점이어야 비과세 혜택의 요건을 충족하는 구조가 여전히 적용되나, 2년 거주 요건의 면제 여부가 정책에 따라 달라질 수 있습니다. 새로운 규정을 적용받으려면 시점과 거주 요건의 구체적 해석이 필요하므로, 실제 적용 전에는 최신 안내를 확인하는 것이 좋습니다.
적용 기간, 시점 및 실무 팁
적용 기간과 만료
상생임대인 제도의 적용 기한은 2024년 12월 31일로 고정되어 있으며, 그 이후 정책 재정비가 있을 수 있습니다. 기간 내에 제도를 활용하면 세제 혜택을 받는 기간이 확보됩니다.
실무에서의 체크포인트
- 현재 보유 주택 수를 먼저 파악하고, 1주택 여부와 다주택자 전략을 점검합니다.
- 임대차 계약서에 5% 이내 인상 조건을 명시하고, 이를 계약 조건에 반영합니다.
- 다주택자라면 어느 시점에 1주택으로 전환하는지 시점을 확정합니다.
- 장기보유특별공제 적용 여부와 12억원 한도 여부를 확인합니다.
- 기준시가와 양도 시점의 관련 규정이 시점에 따라 달라질 수 있어, 최신 공지를 재확인합니다.
- 2024년 말 종료를 염두에 두고, 중간점검과 필요 시 전문가 상담을 병행합니다.
실전 체크리스트와 주의사항
- 현재 보유 주택 수를 먼저 정리하고, 어떤 채를 남길지 계획합니다.
- 연간 임대료 인상 폭이 5% 이내인지 계약서에 반영합니다.
- 다주택자일 경우 남길 주택의 시가가 실제 가치와 맞는지 확인합니다.
- 12억원 초과분에 대한 양도소득세 비과세와 장기보유특별공제 적용 가능 여부를 점검합니다.
- 적용 시점과 종료일(2024년 12월 31일)을 반드시 체크합니다.
- 실무적으로는 시가 및 공시지가의 차이, 기준시가의 산정 방식, 지역별 차이 등을 고려합니다.
- 제도 적용에 앞서 전문가의 상담이나 최신 공지사항 업데이트를 권장합니다.
마지막으로, 이 글은 제도 변경의 핵심 포인트를 요약한 것이며, 본인의 상황에 맞춘 구체적 계산은 공식 자료 및 금융 전문가의 안내를 꼭 확인하시기 바랍니다.